日本房地产崩盘，日本房地产破裂日期
日本房地产崩盘，日本房地产破裂日期
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在经济学界里，有一句俗话：十次危机九次在房地产。像美国的次贷危机，东南亚房地产泡沫，还有就是日本楼市的崩盘。而我国目前的房地产业存在着较大的泡沫。之所以说房地产有泡沫，主要看两点：一个是房价是由炒房者决定，而不是由当地刚需决定；另一个是房价远远脱离了当地居民的收入，当地居民无论怎么努力，还是买不起房，不得不透支未来几十年的收入只为买上一套房。
目前中国房地产泡沫与当年日本楼市有很大的相似之处。战后，日本经济受到美国的援助，而得到了快速的发展，一度达到了美国GDP70%，美国人觉得日本人是故意压低日元，来提高日本出口的竞争力，于是就在1985年与日本签订了《广场协议》。之后，日元开始大幅升值，马上日本出口受到打击，只能转过头来发展房地产业。当时，日本央行连续降息，以吸引更多的人来买房置业。
于是，日本房价开始大涨，多数国民已经开始买不起房了，但也有部分人却沉浸在房价上涨的喜悦之中，很多人都是想方设法借款买房，并且深信日本房价“只涨不跌”的神话永远会持续下去。日本房价*的时候，东京的一个区的房地产市值，就相当于整个美国的房产市值。与此同时，海外游资也纷纷进入到日本房地产市场，这样既享受到日元升值的好处，也获得了日本房价上涨的利益，可谓是一举两得。
不过，由于日本房价的过快上涨，日本央行就开始连续降息，结果日本楼市崩盘，日本经济从此一蹶不振，到现在还是在原地踏步，日本经济长期处于通缩的状态之中。日本房地产泡沫崩盘后，很多炒房者输光家产，不少人选择了跳楼自杀。
而没有买房的日本人日子也不好过，由于日本经济长期低迷，国民收入增幅有限。更关键的是，鉴于之前的房价大跌，很多日本人不敢再买房，所以现在一些日本国民都选择租房居住。现在问题来了，我国的楼市与当初日本的楼市究竟有何区别呢？
首先，当年日本央行通过连续降息的方式，让日本的房地产泡沫直接破裂。而我国吸取了历史的教训，现在对房地产市场有保有压。既不让房价过快上涨，但也要避免房价在短期内出现大跌，希望通过以时间换空间的方式，让国内的房价逐步去投机化，回归居住属性，最终实现房地产的软着陆。通过对比，我国在处理房地产泡沫的时候，要比日本人睿智得多。
好再者，上世纪90年代的日本经济本身增长已经遇到了瓶颈，由于老龄化的到来，经济增长已经开始呈现疲态，再发生房地产泡沫破裂，经济从此就长期低迷了。而我国现在经济增长正在上升周期，即使不依赖房地产业，我国经济照样可以发展得很好，更何况，国内居民的收入也在上升期。这些都为国内房地产软着陆提供保障。
最后，日本之前对房地产泡沫的防范和认识不够，没想到房地产泡沫破裂后，会带来如此大的危害。而我国早已经认识到了房地产泡沫的危害了。除了首套房的首付比例规定在30%，二套房的首付比例是40%。
还有一些地方还对房地产实行了限购、限贷、限价等政策。央行还严禁消费贷、经营贷等短期贷款进入房地产业，此外还规定了房企融资必须达到三道红线的标准。在这种情况下，国内的房地产总体是在可控之中，短期有望房价平稳。
总而言之，与日本直接刺破房产泡沫相比，我们在处理房地产泡沫的问题上，更为睿智，力争通过时间换空间，让房地产泡沫实现软着陆。此外，我国经济现在增长有潜力，国民收入还有较大的增长空间，而当年日本的经济已经出现增长乏力的状态了。更关键的是，我国对房地产泡沫的危害认识度比较强，通过一系列的房地产调控，将各地的房地产泡沫归于掌控之中，这样发生房地产金融危机的可能性就很小了。
平衡之道，尽管听上去很中庸，但是却能让我们在大部分时间能以最舒服的姿态面对市场，而不用担心手里的资产大幅回撤。平衡的方式有很多，比如同类投资品种间的平衡（风格均衡和行业均衡）、不同类品种间的平衡（权益资产和固收资产）、不同市场间的平衡（A股和美股）。对于大多数投资者来说，投资体系里缺少了平衡，长期来看很难迈向成功的投资。
昨天司令和大家分享了5只市值均衡风格绩优基金，分别是万家行业优选混合、景顺长城鼎益混合、兴全趋势投资混合、中欧新趋势混合A、建信核心精选混合，通过市值均衡策略实现了风格轮动的平衡，实现了不错的长期业绩回报。
今天继续和大家分享，有哪些采用行业多策略或轮动策略，从而实现行业均衡风格的绩优基金？原始数据来源依然是广发证券发展研究中心报告，把申万一级行业和中证全指系列行业做了匹配，例如把电子、计算机归类在全指信息，把钢铁、有色金属等归类在全指材料，把国防军工、建筑装饰归类在全指工业，把非银金融、房地产归类在全指金融，把通信归类在全指电信……，以此来研究哪些主动型基金采用行业多均衡或轮动策略。
司令整理了其中的5只行业均衡策略绩优基金供大家参考，现任基金经理管理年限都较长。按照近三年业绩回报排名依次是融通行业景气混合、海富通收益增长混合、金鹰行业优势混合、大成行业轮动混合、新华行业周期轮换混合。
1、融通行业景气混合A（161606）
成立于2004年4月29日，现任基金经理邹曦，2015年6月19日起管理至今。截止2020年5月18日（下同），近一年收益61.42%，*回撤-16.65%，夏普比率0.30。从2020Q1行业配置来看，大家很难看出行业多策略或均衡特点，比方说制造业占比85.13%、信息技术占比7.26%。但是如果按照中证全指行业分类，来观察前十大重仓股行业分布呢？恒立液压（全指工业）、三一重工（全指工业）、海螺水泥（全指材料）、潍柴动力（全指工业）、华新水泥（全指材料）、立讯精密（全指信息）、中国重汽（全指工业）、长春高新（全指医药）、万达信息（全指信息）、三棵树（全指材料），合计占比73.82%，尽管个股权重比较集中，但行业看起来是不是比较均衡。
2、海富通收益增长混合（519003）
成立于2004年3月12日，现任基金经理周雪军，2016年8月12日起管理至今。近一年收益47.45%，*回撤-13.71%，夏普比率0.30。2020Q1前十大持仓依次是中设集团、立讯精密、*科技、蓝思科技、华发股份、中南建投、亿纬锂能、博思软件、仙琚制药、兆易创新，合计占比26.63%，可以看出行业以及个股的多策略平衡特点。
3、金鹰行业优势混合（210003）
成立于2009年7月1日，现任基金经理倪超，2016年6月15日起管理至今。近一年收益46.13%，*回撤-20.25%，夏普比率0.23。2020Q1前十大持仓依次是北方华创（全指信息）、晶方科技（全指信息）、浙江医药（全指医药）、傲农生物（全指消费）、牧原股份（全指消费）、招商轮船（全指工业）、交控科技（全指信息）、良信电器（全指可选）、中国宝安（全指金融）、完美世界（全指可选），合计占比45.03%。
4、大成行业轮动混合（090009）
成立于2009年9月8日，现任基金经理王磊，2015年12月15日起管理至今。近一年收益40.17%，*回撤-20.64%，夏普比率0.24。2020Q1前十大持仓依次是贵州茅台、新媒股份（全指可选）、完美世界（全指可选）、赣锋锂业（全指材料）、格力电器（全指可选）、海康威视（全指信息）、方邦股份（全指信息）、五粮液（全指消费）、金山办公（全指电信）、邮储银行（全指金融），合计占比50.58%。
5、新华行业周期轮换混合（519095）
成立于2010年7月21日，现任基金经理刘彬，2019年2月28日起管理至今。近一年收益45.46%，*回撤-22.33%，夏普比率0.26。2020Q1前十大持仓依次是立讯精密（全指信息）、宁德时代（全指工业）、迈瑞医疗（全指医药）、绝味食品（全指消费）、海螺水泥（全指材料）、中科曙光（全指信息）、完美世界（全指可选）、兆易创新（全指信息）、上汽集团（全指可选）、格力电器（全指可选），合计占比49.50%。
好了，以上是5只行业风格均衡且长期业绩*的混合基金，加上昨天介绍的5只市值风格均衡绩优基金，供喜欢平衡风格的小伙伴一起收藏。
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房子究竟应该是用来居住还是一种赚钱的工具呢？实际上房子就是用于给人类居住的。但是在炒房者的不断操作之下，房子竟然变成了人们追逐利益的工具。房地产的稳定直接影响了一个国家的经济，也因此影响到了老百姓的正常生活和精神面貌。
一、没钱买房躲过劫难
日本就是一个典型的例子，上世纪九十年代因为追逐利益，百姓热衷买房，却因为房价崩盘导致民不聊生。因此当中国出现炒房热的时候，日本就开始对中国发表了一些言论，宣扬中国房地产迟早也会和日本房地产一样的下场，崩盘只是迟早的事情。
如果中国房地产真的就如日本一样泡沫破碎，最有利的就是日本，彼时亚洲*的经济体将会是日本。
据说当年日本楼市崩盘后，那些买房子的人欠下了穷其一生都难以偿还的债务，有人说当时反而是没钱的人躲过了这个劫难。究竟发生了什么事，竟然会被称之为劫难呢？咱们今天来了解一下日本楼市崩盘的前因后果。
1983年的时候，是日本房价猛涨的时候，当时的日本国民都相信日本东京将成为“亚洲金融中心”。所以随之也就水涨船高，东京的地皮自然也就飞速增长，因此全国的日本人将投资的重点，都放在了房地产上面。他们怎么也不会想到时隔7年之后的1990年，日本房地产就全面崩盘。
二、日本经济泡沫形成
而日本能走到这个地步，和美国脱不了干系。二战之后，美国作为战败国，面对的是巨额的赔款问题。日本为了能让自己迅速找到一个靠山而翻盘，就联系上了美国，美国恰好这个时候想要实现对东亚的制衡。
因此日本和美国一拍即合，美国给日本提供了技术和经济的支持，让日本的经济得到了迅速发展。同时日本的房地产更是以犹如火箭般的速度腾飞。在日本政府的有意引导之下，让国民觉得日本是经济繁荣，尤其是房地产达到了*的热潮。
就当时而言，所有的的百姓都热衷买卖地皮，为了从中牟取更多的利益。一些人推倒了矮老的建筑，但却并不是为了在上面盖房子。而是倒手卖掉，继续去买新地皮然后再次出手。百姓也认为买到的房子也会迅速得到升值，房价在这种炒作之下不断攀升。
明眼人能看出这种疯狂涨价的背后，必然是泡沫经济，当泡沫被戳破之后很多人都会面临着倾家荡产。可是日本的政府却在这个时候发布了白皮书，愣是将东京鼓吹成了一种正常的需求。其实之所以如此鼓吹也不是没有原因的。
原起美国石油经济危机发生，在1985年的时候美国联合五国首脑在纽约广场饭店，签订了《广场协议》。之后五国就同时开始抛售美金，还暗中操控导致无人接盘，迫使美元价值一路下滑，日元一路飙升。最初日元和美元兑换是200:1，可是经过一番操作之后愣是进行了翻转，日元和美元的兑换率变成了1:120。
这样就让所有人看到一个“事实”，日元太值钱了，日本经济与其说是自己吹捧成了一个泡泡，还不如说是因为美国加入了肥皂水，才可以让日本的泡泡吹那么大。日本国民不知真相，在日本房地产里投入了大把的钱财，很多人没有钱就去银行贷款。
三、日本经济泡沫被戳破
银行还大力支持这种贷款行为，1990年的时候，日本房子的价格已经达到了6万元每平米，当时有钱人和没钱人也分成了明显的两派。高额的房价让一部分没钱的人只能是摇头叹息。
而有钱人或者是通过贷款的有钱人，则是大量买下了房子。随着日元价格的攀升，日本的制造业原材料成本价都上涨不断，这些让日本做制造业的工厂无法支付高昂费用。
无奈之下只好去银行贷款，可惊人的一幕却发生了。因为日本国民大肆贷款买房子，导致现在银行里的钱已经被贷空了，根本无钱再贷款。为此制造业的工厂资金链断裂，不得不宣布破产。制造业的纷纷倒闭直接影响了国家的整体发展。
日本政府也开始有些着急了，出台了一系列的加重利息政策，吸引国民纷纷去银行存钱，让银行能得到回血。银行贷款利息的加重，买房子的人也就不再去贷款买房子了，房子的价格就下来了。在房子*时候一套价值人民币三百万的房子，竟然能跌落到5万元。
当时买了房子的人因为高额的贷款费用无法偿还，不得不低价出售自己的房子，可是依然是杯水车薪。甚至有些人选择了自我放逐，干脆什么都不做了，从此无欲无求不买房子，基本也不怎么消费。甚至于有人能去公共厕所里偷卫生纸回家用，日本经济下滑非常严重。
当年那些没有钱的穷人，因为无法购买房子，反而是逃过了一劫。随着日本经济的下滑，那部分人虽然生活也很难，到处都不好找工作，可是最起码他们没有高额的贷款费用。房价下滑了，但是贷款的人们并没有因此就能减少还款，相比较而言还是当年买不起房子的人最幸福。
据悉，有些女性为了生活和还贷出去站台做小姐，一些已婚的女人都会被丈夫逼着去做陪酒女郎。上学的学生也因为无钱上学，被父母勒令打工为家里减轻负担。当时那些为了买房子贷款的人，少说每个人身上都背负着几千万的债务，无力偿还债务的人们通过高息贷款偿还，结果是愈陷愈深。
债台高筑的人们很多都选择了自杀，连续14年，自杀的人数每年都达到了3万人左右。日本政府虽然因为这件事而头疼，但不得不说，政府有不可推卸的责任。很多人推测是日本政府和美国人联合对日本百姓割韭菜，最后导致了日本国民的崩溃。
结语：
现如今日本人发表各种言论，想要煽动国民的心，认为中国也和当年的日本一样。但我们相信我们的政府是关爱百姓的，也相信我们自己不会走上日本的道路。
我国已经出台了一系列的政策，来控制房地产发展过快的情况，控制房价不涨，也颁布了限跌令，房价会是持平稳状态发展中。你觉得中国楼市的发展会如何？
当前社会，很多年轻人不得不背负起高额的房贷的重担，为了早日能还清债务，他们拼命的工作，已是不顾一切地投入到996和715的工作制当中。而中央政府多次强调“房子是用来住人的，而不是用来炒作的”。虽然得到了社会各界的认可，各地政府也纷纷出台调控政策遏制高房价，但是高额的房贷还是让年轻人感到压力很大。
其实，我国现在所面临的困境，在上世纪90年代日本已经经历过了，当时日本房价被炒得火热，据相关数据显示，1987年，东京城内的房价平均上涨了53%，50平左右的房子售价高达6,200万日元。
后来却经历了一场房价的大暴跌，无数炒房者因为背负巨额房贷而沦为“负翁”，很多人还因欠下巨额房贷而不是不没日没夜的工作，最终还出现了“过劳死”的社会现象。让我们先来给大家介绍一下这场日本房地产泡沫，以及它给我们带来什么启示。
在二战过后，日本经济得到了美国政府的扶持，开始快速增长。而到了上世纪80年代，日本的GDP规模达到了美国的70%以上。当年，日本经济的快速崛起，主要依赖于出口，而作为美国等西方国家，并不希望日本的出口，损害了他们的利益。于是在1985年与日本政府签订了广场协议。
在广场协议签订之后，日元就开始了升值之旅。到了1988年，日元与美元之比，由3年之前的240：1，升值到120：1。日元的快速升值，使得日本人的购买力大幅增加。于是，有钱的日本人到全球各地开启了买买买模式，甚至把美国的洛克菲勒大厦都买了下来。
不过，由于日元的升值，导致日本对外出口持续恶化，日本政府不得不将经济发展的重心，转向发展房地产业。在随后的几年时间里，日本的房价开始了大涨，随后，海外资本也纷纷进入日本，开始投机房地产。
当时日本也是全民加杠杆，大家都争着要贷款买房，很多日本国民相信，只有房子是只涨不跌的，特别是大城市中心地区的房子更是跌不下去的，人们沉浸在房价不断上涨的喜悦之中，从来不会去想房价下跌会带来的噩梦。
后来，日本政府发现国内房价涨得有点离谱了，东京一个区的房地产总市值，可以买下整个美国。为了遏制房地产投机行为，日本政府采取了连续加息的办法给房地产市场降温，却没想到，日本房地产泡沫从此破裂，到了1991年，日本经济寒冬再次降临，仅这一年日本的房价就暴跌了65%。
而那些看到日元升值的海外投资者，既赚到了日元升值的利益，又因为投资日本房产而获得房价上涨的差价，而最终吃苦的还是日本的购房者。受此影响，日本经济从上世纪90年代至今一直呈现停滞状态。
现在日本的房价还是不算低，东京地区80平米的精装修房，也不过只有280万人民币。但是，受到上世纪90年代楼市暴跌的影响，日本国民再也不敢炒房了，现在很多日本年轻人都是选择租房居住，而并非是买房居住，这样人活得轻轻松松，自由自在，好不快活。
在经历了日本房地产泡沫危机之后，日本政府和国民都悟出了两个道理： 一个是，投机炒作房地产是一条不归路，房地产泡沫只能给经济带来一时的繁荣，而在繁荣过后，等到泡沫破裂，就只剩下一地鸡毛。而从长远来看，这就是饮鸩止渴，因为房价泡沫远远脱离当地百姓的收入，是泡沫就会有破裂的时候，房价就会跌得面目全非，最后该国的经济和金融体系就会受到了冲击。
二个是，只有发展实体经济才能是强国之本，我们还没有看到过哪个国家是靠发展房地产成为世界经济强国的。世界上的经济强国，总是在高新科技领域站在世界的最前沿。就在房地产泡沫破裂后，日本就向半导体材料、智能机器人、工程机械、机床等领域发展，并取得了很好的效果。日本迄今为止还是世界上公认的发达国家，这个国家从此再也无人敢炒房了。
受到房地产调控的影响，我们国家的房地产市场趋于平稳。不过，在一线城市和部分二线城市房价仍有较大的泡沫，我们要吸取当年日本房地产泡沫的教训，摆脱对房地产的依赖，并且努力使国内的房地产市场实现“软着陆”，最终让房子回归居住属性，还要避免使国内实体经济出现空心化。这样日本房地产泡沫悲剧就不会再重演。
今天的内容先分享到这里了，读完本文《日本房地产崩盘》之后，是否是您想找的答案呢？想要了解更多日本房地产崩盘、基金161606相关的财经新闻请继续关注本站，是给小编*的鼓励。
